廣州作為全國老舊小區(qū)改造先行試點城市，自開展改造工作以來,，不斷在實踐探索中總結(jié)經(jīng)驗,、提煉范式,，形成符合廣州城市特點、具有普遍指導意義的規(guī)章制度,，構(gòu)建“1+N”政策體系,，“1”指的是老舊小區(qū)改造工作實施方案，“N”指的是聯(lián)動工作機制,、共同締造參考指引,、引入日常管養(yǎng)參考指引、既有建筑活化利用實施辦法,、整合利用存量公有房屋相關(guān)意見,、引入社會資本試行辦法等N個配套政策，實現(xiàn)了從無到有的突破,、從有到全的跨越,。

　　緊扣國家、省,、市的主線要求,、改造任務和實施機制，廣州老舊小區(qū)改造“1+N”政策體系圍繞改什么,、怎么改,、誰出錢、改后怎么管等方面作出了系列探索和安排,。如今,，相應工作機制健全有序，居民參與渠道多元,，資源利用路徑清晰,，引入社會資本有章可循，長效管養(yǎng)漸成共識……廣州用6年多的時間,，克服重重困難,，始終務實進取，以實踐推動制度建設(shè),、以政策成果反哺實踐,，交出了老舊小區(qū)高質(zhì)量改造的亮眼答卷：截至2023年6月,，累計完成881個小區(qū)的改造，累計改造老舊建筑4826.00萬平方米,，整治“三線”2903.46千米,，增設(shè)無障礙通道149.3千米，完善消防設(shè)施7.3萬個,，新增社區(qū)綠地和公共空間898個,，惠及65.6萬戶家庭、209.92萬居民,。

白云街營造兒童活動場所

　　為加強頂層設(shè)計,，廣州市于2021年在全省率先出臺老舊小區(qū)改造工作實施方案，對工作目標,、實施內(nèi)容,、實施路徑、資金籌措,、金融支持,、保障措施、任務分工等各方面進行明確,，建立規(guī)范有序的工作機制,，完成了政策體系中“1”的建立，為老舊小區(qū)改造有序開展打下了堅實的“地基”,。

　　緊隨其后印發(fā)老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標準指引,，涵蓋基礎(chǔ)、完善,、提升,、統(tǒng)籌四大類60項改造內(nèi)容，突出民生導向及公共性,，以消除安全隱患和完善城市功能為重點,，優(yōu)先補齊民生短板，因地制宜完善公服配套,，進一步完善改造實施相關(guān)指引,。

舊南海社區(qū)增設(shè)長者飯?zhí)?/span>

　　建立部門聯(lián)動機制，全市“一盤棋”部署推進 

　　老舊小區(qū)涉及多個民生事項,，是一項復雜的綜合性工程,。廣州成立了市城市更新工作領(lǐng)導小組，成員單位包括市發(fā)展改革委,、教育局,、工業(yè)和信息化局,、民政局,、司法局,、財政局、規(guī)劃和自然資源局等相關(guān)市級職能部門及各區(qū)政府,，負責指導全市老舊小區(qū)改造工作,，審議五年工作方案、改造規(guī)劃,、年度改造計劃等重要文件,。

　　建立“市統(tǒng)籌、區(qū)實施”的工作機制,，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市發(fā)展改革委,、市財政局統(tǒng)籌改造計劃、方案,、資金,，在安全、質(zhì)量,、進度,、效果四個方面督導。區(qū)級層面,，由區(qū)更新部門或住建部門會同鎮(zhèn)（街道）組織實施具體的項目,。根據(jù)實際需要，不定期組織相關(guān)市級,、區(qū)級職能部門召開聯(lián)席會議,，及時溝通協(xié)調(diào)老舊小區(qū)改造中遇到的難點堵點，協(xié)力推進項目實施,，確保改造質(zhì)量和效果,。

　　為更好地凝聚合力，廣州印發(fā)老舊小區(qū)改造聯(lián)動工作機制,，充分調(diào)動市,、區(qū)、街（鎮(zhèn)）力量,，通過計劃聯(lián)動,、資源聯(lián)動、技術(shù)聯(lián)動,、實施聯(lián)動,，推進各類專項工程和老舊小區(qū)改造同步實施。市,、區(qū)各級各部門勠力同心,，打破部門壁壘，條塊協(xié)作,、整合資源,，推進公共服務覆蓋群眾身邊的最后一公里,，推進創(chuàng)造安全，宜居,，品質(zhì)生活空間,。

　　黃埔區(qū)黃浦新邨項目在推進改造過程中積極發(fā)揮各部門優(yōu)勢，整合各方資源,，區(qū)城市更新局項目中心協(xié)助街道進行技術(shù)指導,，將文沖文化底蘊融入到小區(qū)文化墻、家風長廊等公共休閑文娛空間,；區(qū)規(guī)資局統(tǒng)籌社區(qū)設(shè)計師進駐并提供咨詢服務,；區(qū)住建局全程開展質(zhì)量與安全監(jiān)管；區(qū)城管局則推進項目創(chuàng)建容貌品質(zhì)社區(qū),；通過部門聯(lián)動改造,，小區(qū)面貌煥然一新，公共空間得到拓展和豐富,，小區(qū)特色得到彰顯,，居民居住體驗得到極大提升。

黃浦新邨打造具有小區(qū)特色的家風長廊

　　建立共同締造機制,，推動共建共治共享

　　老舊小區(qū)改什么,，怎么改，事關(guān)居民群眾的切身利益,，自然應該聽取民意,、匯集民智。而在早期,，部分改造項目卻存在居民參與熱情不高,、認為改造是政府工程的情況。為調(diào)動居民參與老舊小區(qū)改造積極性,，廣州印發(fā)老舊小區(qū)改造共同締造參考指引（以下簡稱“參考指引”）,，健全動員居民參與機制，推動從“要我改”向“我要改”轉(zhuǎn)變,，塑造共同締造精神,，凝聚包括居民、設(shè)計師,、社會組織等多元力量,，進一步凝聚社區(qū)共識，打造民心工程,。

　　參考指引從老舊小區(qū)改造啟動準備工作,、決策共謀、發(fā)展共建,、建設(shè)共管,、效果共評,、成果共享等環(huán)節(jié)參與形式入手，全流程作出指引,。各區(qū)在推進過程中，積極落實指引,，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用,，根據(jù)實際組建由居民代表、居委會,、政府部門,、設(shè)計師、物業(yè)公司等組成的建設(shè)管理委員會,，搭建溝通交流平臺,，全過程鼓勵引導居民參與監(jiān)督，為社區(qū)改造匯集民智民力,，構(gòu)建共建共治共享的社會治理格局,。

　　為引導社會多元主體參與、形成示范效應,，廣州市創(chuàng)新舉辦“大師作+大眾創(chuàng)”系列活動,，發(fā)揮大師引領(lǐng)作用；公開征集設(shè)計方案,，吸引優(yōu)秀設(shè)計團隊和新銳設(shè)計師投稿,，141萬人次居民群眾參與投票評選，實現(xiàn)美好生活“共同締造”,，打造出適老適幼的省輕工機械集團片區(qū)公共空間輕港園,、既便民實用又富有廣府特色的周門片區(qū)園中園廣場等，如今都成為了居民休閑交流的人氣旺地,。

省輕工機械集團片區(qū)通過“大眾創(chuàng)”打造全齡公共空間

　　建立存量資源活化利用機制,，反哺社區(qū)“自我造血”

　　老舊小區(qū)存量資源少、使用效率低,，企業(yè)投資意愿低,，嚴重阻礙小區(qū)“自我造血”能力的培育。廣州積極探索,，結(jié)合深調(diào)研,，學習借鑒其他省市先進經(jīng)驗和做法，努力尋找破題之法,。

　　今年相繼出臺既有建筑活化利用實施辦法,、關(guān)于整合利用存量公有房屋的意見。既有建筑活化利用實施辦法明確,，允許納入年度改造計劃的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有建筑進行活化利用,，以“民生優(yōu)先,，補齊短板”“品質(zhì)提升，完善功能”“共治共享,，有機更新”為原則,，設(shè)置功能業(yè)態(tài)正面清單，引導優(yōu)先增加公共服務及市政公用設(shè)施,，適當增加便民商業(yè)設(shè)施,，嚴格按相關(guān)要求控制活化利用為影響建筑安全、消防安全,、周邊環(huán)境的功能業(yè)態(tài),；簡化審批程序，允許符合要求的既有建筑活化利用免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可,、環(huán)境影響評價,，減輕審批壓力，加快項目進程,。

　　關(guān)于整合利用存量公有房屋的意見,，指導通過摸清存量公有房屋資源底數(shù)、梳理社區(qū)功能短板,，科學合理利用和調(diào)配老舊小區(qū)及周邊富余存量公有房屋資源,，允許實施市場化運作，在租金,、運營管理承包費用及租期延長等方面適當予以讓利,，補齊公服短板，推進建立社區(qū)業(yè)態(tài)反哺機制,。

　　通過上述政策的出臺,，進一步暢通老舊小區(qū)存量資源活化利用路徑，著力引進優(yōu)質(zhì)運營項目,，豐富社區(qū)服務供給,，提升文化功能，激發(fā)街區(qū)產(chǎn)業(yè)活力,。

舊人大小區(qū)改造盤活閑置公房

　　　建立市場化運作機制,，拓寬改造資金來源渠道

　　老舊小區(qū)改造工作是踐行堅持以人民為中心的發(fā)展思想、讓人民宜居安居的重大民生工程,，同時也是刺激消費,、擴大內(nèi)需的重大發(fā)展工程。廣州市老舊小區(qū)點多面廣,、改造需求大,、資金缺口大，僅僅依靠財政資金“輸血式”改造難以完全滿足，為撬動社會資本,、拓寬資金來源渠道,、促進老舊小區(qū)可持續(xù)發(fā)展，廣州加快政策機制創(chuàng)新,，搭建交流平臺聆聽企業(yè)訴求,，開展項目試點，在引入社會資本上集中發(fā)力,，開辟老舊小區(qū)改造的市場化運作新路徑,。

　　今年5月，《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式印發(fā),，明確以政府引導、市場運作,、公開擇優(yōu),、長效治理、探索創(chuàng)新為基本原則,，從工程建設(shè),、存量資源運營、提供便民專業(yè)服務,、長效治理,、專業(yè)物業(yè)管理五個方面引導社會資本有序參與。

　　《辦法》支持社會資本以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區(qū)改造項目投資,、設(shè)計,、建設(shè)、運營和管養(yǎng)等實施工作,，提出社會資本可在符合有關(guān)安全管理要求情況下,，對公有房屋、公共低效閑置用地,、機動車泊位,、公共廣告位等存量資源開展活化利用，并鼓勵整合相關(guān)國有企業(yè)物業(yè),、私有物業(yè),，成套成片共同改造提升和經(jīng)營管理，提供公共服務和增值服務,。這也與既有建筑活化利用實施辦法及關(guān)于整合利用存量公有房屋的意見兩個政策充分銜接,、互為補充，讓有意愿參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)有章可循,，助力老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化,。

　　越秀區(qū)洪橋街三眼井社區(qū)由街道牽頭，整合低效空間等資源，與相關(guān)企業(yè)簽訂合作框架協(xié)議,，開展智慧社區(qū)建設(shè)和后續(xù)管養(yǎng)工作,，引導相關(guān)企業(yè)出資提供前期社區(qū)運營管養(yǎng)服務。針對小區(qū)需求,，利用社區(qū)閑置空地,、公房引入各類民生產(chǎn)業(yè)，已建成智慧奶站,、自助飲水機和24小時自主打印機等,；謀劃利用50多平方米的公房建設(shè)無明火長者飯?zhí)眉叭挲g段配餐服務，提供公益服務的同時增加商業(yè)收入,，探索保本微利可持續(xù)的資金平衡模式,。目前三眼井社區(qū)與相關(guān)企業(yè)已設(shè)立共同賬戶，約定將產(chǎn)業(yè)收入投入社區(qū)運營及便民設(shè)施維護,。

　　建立長效管養(yǎng)機制,，提升基層治理效能

　　為鞏固老舊小區(qū)改造成果，健全一次改造長期保持的管理機制,，廣州印發(fā)老舊小區(qū)改造項目引入日常管養(yǎng)參考指引,，推動建立“黨委領(lǐng)導、政府組織,、業(yè)主參與,、企業(yè)服務”的小區(qū)管理機制。引導在老舊小區(qū)改造方案征求居民意見時同步就老舊小區(qū)引入后續(xù)的日常管養(yǎng)征求業(yè)主意見,，可通過全域服務治理,、專業(yè)物業(yè)管理或業(yè)主自行管理等管養(yǎng)模式完善后續(xù)管養(yǎng)。鼓勵將街道或相關(guān)部門負責的衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護,、安防、停車等費用,，根據(jù)“費隨事轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)移到承擔日常管養(yǎng)工作的企業(yè),、單位或者其他合法主體，促進財政減負增效,。

　　白云區(qū)云苑片區(qū)就是一個典型的例子,，原本缺乏管養(yǎng)的開放式社區(qū)在改造后通過“費隨事轉(zhuǎn)”和盤整片區(qū)200多個停車位資源，引入和家生活服務有限公司接管片區(qū)物業(yè),，提供秩序維護,、片區(qū)及樓棟公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、便民維修服務等,，提升居民生活便利性,、舒適性，收繳的垃圾費和停車費也可支撐物業(yè)收支平衡，實現(xiàn)片區(qū)運營管養(yǎng)的可持續(xù),。

　　老舊小區(qū)改造“1+N”政策體系的建立標志著廣州老舊小區(qū)改造頂層設(shè)計的完善和成熟,，為全國老舊小區(qū)改造提供了“廣州經(jīng)驗”，更有效地推進廣州老舊小區(qū)改造高質(zhì)量發(fā)展,。接下來,，市住建部門將繼續(xù)以“1+N”政策體系為抓手，深入推進各項政策落地見效,，高質(zhì)量推進老舊小區(qū)改造,，為居民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間。