廣州作為全國老舊小區(qū)改造先行試點城市,，自開展改造工作以來,，不斷在實踐探索中總結(jié)經(jīng)驗、提煉范式,，形成符合廣州城市特點,、具有普遍指導意義的規(guī)章制度，構建“1+N”政策體系,，“1”指的是老舊小區(qū)改造工作實施方案,，“N”指的是聯(lián)動工作機制、共同締造參考指引,、引入日常管養(yǎng)參考指引,、既有建筑活化利用實施辦法、整合利用存量公有房屋相關意見,、引入社會資本試行辦法等N個配套政策,，實現(xiàn)了從無到有的突破、從有到全的跨越,。

　　緊扣國家,、省、市的主線要求,、改造任務和實施機制,，廣州老舊小區(qū)改造“1+N”政策體系圍繞改什么、怎么改,、誰出錢,、改后怎么管等方面作出了系列探索和安排。如今,，相應工作機制健全有序,，居民參與渠道多元,，資源利用路徑清晰，引入社會資本有章可循,，長效管養(yǎng)漸成共識……廣州用6年多的時間,，克服重重困難，始終務實進取,，以實踐推動制度建設,、以政策成果反哺實踐，交出了老舊小區(qū)高質(zhì)量改造的亮眼答卷：截至2023年6月,，累計完成881個小區(qū)的改造,，累計改造老舊建筑4826.00萬平方米，整治“三線”2903.46千米,，增設無障礙通道149.3千米,，完善消防設施7.3萬個，新增社區(qū)綠地和公共空間898個,，惠及65.6萬戶家庭,、209.92萬居民。

白云街營造兒童活動場所

　　為加強頂層設計,，廣州市于2021年在全省率先出臺老舊小區(qū)改造工作實施方案,，對工作目標、實施內(nèi)容,、實施路徑,、資金籌措、金融支持,、保障措施,、任務分工等各方面進行明確，建立規(guī)范有序的工作機制,，完成了政策體系中“1”的建立,，為老舊小區(qū)改造有序開展打下了堅實的“地基”。

　　緊隨其后印發(fā)老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標準指引,，涵蓋基礎,、完善、提升,、統(tǒng)籌四大類60項改造內(nèi)容,，突出民生導向及公共性，以消除安全隱患和完善城市功能為重點,，優(yōu)先補齊民生短板,，因地制宜完善公服配套，進一步完善改造實施相關指引。

舊南海社區(qū)增設長者飯?zhí)?/span>

　　建立部門聯(lián)動機制,，全市“一盤棋”部署推進 

　　老舊小區(qū)涉及多個民生事項,，是一項復雜的綜合性工程。廣州成立了市城市更新工作領導小組,，成員單位包括市發(fā)展改革委,、教育局、工業(yè)和信息化局,、民政局,、司法局、財政局,、規(guī)劃和自然資源局等相關市級職能部門及各區(qū)政府,，負責指導全市老舊小區(qū)改造工作，審議五年工作方案,、改造規(guī)劃、年度改造計劃等重要文件,。

　　建立“市統(tǒng)籌,、區(qū)實施”的工作機制，市住房城鄉(xiāng)建設局會同市發(fā)展改革委,、市財政局統(tǒng)籌改造計劃,、方案、資金,，在安全,、質(zhì)量、進度,、效果四個方面督導,。區(qū)級層面，由區(qū)更新部門或住建部門會同鎮(zhèn)（街道）組織實施具體的項目,。根據(jù)實際需要,，不定期組織相關市級、區(qū)級職能部門召開聯(lián)席會議,，及時溝通協(xié)調(diào)老舊小區(qū)改造中遇到的難點堵點,，協(xié)力推進項目實施，確保改造質(zhì)量和效果,。

　　為更好地凝聚合力,，廣州印發(fā)老舊小區(qū)改造聯(lián)動工作機制，充分調(diào)動市,、區(qū),、街（鎮(zhèn)）力量，通過計劃聯(lián)動、資源聯(lián)動,、技術聯(lián)動,、實施聯(lián)動，推進各類專項工程和老舊小區(qū)改造同步實施,。市,、區(qū)各級各部門勠力同心，打破部門壁壘,，條塊協(xié)作,、整合資源，推進公共服務覆蓋群眾身邊的最后一公里,，推進創(chuàng)造安全,，宜居，品質(zhì)生活空間,。

　　黃埔區(qū)黃浦新邨項目在推進改造過程中積極發(fā)揮各部門優(yōu)勢,，整合各方資源，區(qū)城市更新局項目中心協(xié)助街道進行技術指導,，將文沖文化底蘊融入到小區(qū)文化墻,、家風長廊等公共休閑文娛空間；區(qū)規(guī)資局統(tǒng)籌社區(qū)設計師進駐并提供咨詢服務,；區(qū)住建局全程開展質(zhì)量與安全監(jiān)管,；區(qū)城管局則推進項目創(chuàng)建容貌品質(zhì)社區(qū)；通過部門聯(lián)動改造,，小區(qū)面貌煥然一新,，公共空間得到拓展和豐富，小區(qū)特色得到彰顯,，居民居住體驗得到極大提升,。

黃浦新邨打造具有小區(qū)特色的家風長廊

　　建立共同締造機制，推動共建共治共享

　　老舊小區(qū)改什么,，怎么改,，事關居民群眾的切身利益，自然應該聽取民意,、匯集民智,。而在早期，部分改造項目卻存在居民參與熱情不高,、認為改造是政府工程的情況,。為調(diào)動居民參與老舊小區(qū)改造積極性，廣州印發(fā)老舊小區(qū)改造共同締造參考指引（以下簡稱“參考指引”）,，健全動員居民參與機制,，推動從“要我改”向“我要改”轉(zhuǎn)變，塑造共同締造精神，凝聚包括居民,、設計師,、社會組織等多元力量，進一步凝聚社區(qū)共識,，打造民心工程,。

　　參考指引從老舊小區(qū)改造啟動準備工作、決策共謀,、發(fā)展共建,、建設共管、效果共評,、成果共享等環(huán)節(jié)參與形式入手,，全流程作出指引。各區(qū)在推進過程中,，積極落實指引,，發(fā)揮黨建引領作用，根據(jù)實際組建由居民代表,、居委會,、政府部門、設計師,、物業(yè)公司等組成的建設管理委員會，搭建溝通交流平臺,，全過程鼓勵引導居民參與監(jiān)督,，為社區(qū)改造匯集民智民力，構建共建共治共享的社會治理格局,。

　　為引導社會多元主體參與,、形成示范效應，廣州市創(chuàng)新舉辦“大師作+大眾創(chuàng)”系列活動,，發(fā)揮大師引領作用,；公開征集設計方案，吸引優(yōu)秀設計團隊和新銳設計師投稿,，141萬人次居民群眾參與投票評選,，實現(xiàn)美好生活“共同締造”，打造出適老適幼的省輕工機械集團片區(qū)公共空間輕港園,、既便民實用又富有廣府特色的周門片區(qū)園中園廣場等,，如今都成為了居民休閑交流的人氣旺地。

省輕工機械集團片區(qū)通過“大眾創(chuàng)”打造全齡公共空間

　　建立存量資源活化利用機制,，反哺社區(qū)“自我造血”

　　老舊小區(qū)存量資源少,、使用效率低，企業(yè)投資意愿低，嚴重阻礙小區(qū)“自我造血”能力的培育,。廣州積極探索,，結(jié)合深調(diào)研，學習借鑒其他省市先進經(jīng)驗和做法,，努力尋找破題之法,。

　　今年相繼出臺既有建筑活化利用實施辦法、關于整合利用存量公有房屋的意見,。既有建筑活化利用實施辦法明確,，允許納入年度改造計劃的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有建筑進行活化利用，以“民生優(yōu)先,，補齊短板”“品質(zhì)提升,，完善功能”“共治共享，有機更新”為原則,，設置功能業(yè)態(tài)正面清單,，引導優(yōu)先增加公共服務及市政公用設施，適當增加便民商業(yè)設施,，嚴格按相關要求控制活化利用為影響建筑安全,、消防安全、周邊環(huán)境的功能業(yè)態(tài),；簡化審批程序,，允許符合要求的既有建筑活化利用免于辦理建設工程規(guī)劃許可、環(huán)境影響評價,，減輕審批壓力,，加快項目進程。

　　關于整合利用存量公有房屋的意見,，指導通過摸清存量公有房屋資源底數(shù),、梳理社區(qū)功能短板，科學合理利用和調(diào)配老舊小區(qū)及周邊富余存量公有房屋資源,，允許實施市場化運作,，在租金、運營管理承包費用及租期延長等方面適當予以讓利,，補齊公服短板,，推進建立社區(qū)業(yè)態(tài)反哺機制。

　　通過上述政策的出臺,，進一步暢通老舊小區(qū)存量資源活化利用路徑,，著力引進優(yōu)質(zhì)運營項目，豐富社區(qū)服務供給,，提升文化功能,，激發(fā)街區(qū)產(chǎn)業(yè)活力,。

舊人大小區(qū)改造盤活閑置公房

　　　建立市場化運作機制，拓寬改造資金來源渠道

　　老舊小區(qū)改造工作是踐行堅持以人民為中心的發(fā)展思想,、讓人民宜居安居的重大民生工程,，同時也是刺激消費、擴大內(nèi)需的重大發(fā)展工程,。廣州市老舊小區(qū)點多面廣,、改造需求大、資金缺口大,，僅僅依靠財政資金“輸血式”改造難以完全滿足,，為撬動社會資本、拓寬資金來源渠道,、促進老舊小區(qū)可持續(xù)發(fā)展,，廣州加快政策機制創(chuàng)新，搭建交流平臺聆聽企業(yè)訴求,，開展項目試點,，在引入社會資本上集中發(fā)力，開辟老舊小區(qū)改造的市場化運作新路徑,。

　　今年5月,，《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式印發(fā)，明確以政府引導,、市場運作,、公開擇優(yōu)、長效治理,、探索創(chuàng)新為基本原則,，從工程建設、存量資源運營,、提供便民專業(yè)服務、長效治理,、專業(yè)物業(yè)管理五個方面引導社會資本有序參與,。

　　《辦法》支持社會資本以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區(qū)改造項目投資、設計,、建設,、運營和管養(yǎng)等實施工作，提出社會資本可在符合有關安全管理要求情況下,，對公有房屋,、公共低效閑置用地、機動車泊位,、公共廣告位等存量資源開展活化利用,，并鼓勵整合相關國有企業(yè)物業(yè),、私有物業(yè)，成套成片共同改造提升和經(jīng)營管理,，提供公共服務和增值服務,。這也與既有建筑活化利用實施辦法及關于整合利用存量公有房屋的意見兩個政策充分銜接、互為補充,，讓有意愿參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)有章可循,，助力老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化。

　　越秀區(qū)洪橋街三眼井社區(qū)由街道牽頭,，整合低效空間等資源,，與相關企業(yè)簽訂合作框架協(xié)議，開展智慧社區(qū)建設和后續(xù)管養(yǎng)工作,，引導相關企業(yè)出資提供前期社區(qū)運營管養(yǎng)服務,。針對小區(qū)需求，利用社區(qū)閑置空地,、公房引入各類民生產(chǎn)業(yè),，已建成智慧奶站、自助飲水機和24小時自主打印機等,；謀劃利用50多平方米的公房建設無明火長者飯?zhí)眉叭挲g段配餐服務,，提供公益服務的同時增加商業(yè)收入，探索保本微利可持續(xù)的資金平衡模式,。目前三眼井社區(qū)與相關企業(yè)已設立共同賬戶,，約定將產(chǎn)業(yè)收入投入社區(qū)運營及便民設施維護。

　　建立長效管養(yǎng)機制,，提升基層治理效能

　　為鞏固老舊小區(qū)改造成果,，健全一次改造長期保持的管理機制，廣州印發(fā)老舊小區(qū)改造項目引入日常管養(yǎng)參考指引,，推動建立“黨委領導,、政府組織、業(yè)主參與,、企業(yè)服務”的小區(qū)管理機制,。引導在老舊小區(qū)改造方案征求居民意見時同步就老舊小區(qū)引入后續(xù)的日常管養(yǎng)征求業(yè)主意見，可通過全域服務治理,、專業(yè)物業(yè)管理或業(yè)主自行管理等管養(yǎng)模式完善后續(xù)管養(yǎng),。鼓勵將街道或相關部門負責的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護,、安防,、停車等費用，根據(jù)“費隨事轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)移到承擔日常管養(yǎng)工作的企業(yè),、單位或者其他合法主體,，促進財政減負增效,。

　　白云區(qū)云苑片區(qū)就是一個典型的例子，原本缺乏管養(yǎng)的開放式社區(qū)在改造后通過“費隨事轉(zhuǎn)”和盤整片區(qū)200多個停車位資源,，引入和家生活服務有限公司接管片區(qū)物業(yè),，提供秩序維護、片區(qū)及樓棟公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、便民維修服務等,，提升居民生活便利性、舒適性,，收繳的垃圾費和停車費也可支撐物業(yè)收支平衡,，實現(xiàn)片區(qū)運營管養(yǎng)的可持續(xù)。

　　老舊小區(qū)改造“1+N”政策體系的建立標志著廣州老舊小區(qū)改造頂層設計的完善和成熟,，為全國老舊小區(qū)改造提供了“廣州經(jīng)驗”,，更有效地推進廣州老舊小區(qū)改造高質(zhì)量發(fā)展。接下來,，市住建部門將繼續(xù)以“1+N”政策體系為抓手,，深入推進各項政策落地見效，高質(zhì)量推進老舊小區(qū)改造,，為居民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間,。