廣州國際金融城正如火如荼建設(shè)中。
隨著上周金融城起步區(qū)AT090946地塊、AT090913與AT090917之間地下空間地塊分別以97717萬元和981萬元的底價(jià)被華興銀行和保利拿下，金融城的發(fā)展進(jìn)度再次引起大家關(guān)注。同樣是近年來商業(yè)地塊供應(yīng)大戶的琶洲，目前已可看到多棟寫字樓拔地而起，預(yù)計(jì)將成為明后年寫字樓市場供應(yīng)的主力擔(dān)當(dāng)，那么金融城進(jìn)展如何？日前記者前往現(xiàn)場進(jìn)行了探訪。
土地出讓經(jīng)歷幾波冷熱行情
從今年3月發(fā)布的《廣州市2019年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中，可以看到中心區(qū)傳統(tǒng)商服板塊琶洲、金融城起步供應(yīng)量大幅減少，天河區(qū)計(jì)劃出讓宗地共15宗，商品住宅用地6宗，商服用地9宗，其中金融城起步區(qū)有4宗商服用地推出。2019年天河區(qū)政府工作報(bào)告顯示，2018年廣州國際金融城起步區(qū)新出讓土地11宗，36宗地塊已出讓28宗，平安金融大廈建成封頂。加上今年的計(jì)劃出讓地塊，顯然起步區(qū)出讓地即將進(jìn)入收尾階段。
回顧一下，可以看到，2013年2月7日，金融城起步區(qū)第一批4宗土地正式出讓，總出讓金130億元，接近2012年廣州全部土地出讓金的1/3。隨后的8月，又成功出讓4宗地塊。經(jīng)歷2013年的活躍期后，2014年卻進(jìn)入冰封期，不過在2015年11月30日，金融城又有6宗地塊成功出讓。經(jīng)歷短暫熱度后，2016年11月，金融城再度推出一宗地塊又遭流拍。到2017年底，中斷了一年多土地出讓的金融城又打開了新一輪供地序幕。
2013年金融城第一批地塊出讓，基本是各大房企或投資企業(yè)競得，在經(jīng)過第一批的試水后，為吸引更多的金融行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，金融城對出讓條件進(jìn)行調(diào)整，因此第二批再推4宗地塊時(shí)，競買人無一例外是銀行、證券、保險(xiǎn)等金融企業(yè)。2018年以來，金融城起步區(qū)出讓地、招商引資提速明顯，包括廣發(fā)、中國人壽、太平洋保險(xiǎn)、中國人保在內(nèi)的多家金融企業(yè)拿地開發(fā)。
去年出讓新項(xiàng)目大部分要明年才動(dòng)工
金融城起步區(qū)自2016年開始對外銷售的項(xiàng)目主要為匯金中心、綠地中心和保利金融大都匯，住宅主要是佳兆業(yè)壹號。匯金中心由一棟甲級寫字樓、兩棟公寓和一座獨(dú)立商業(yè)Minimall組成，保利金融大都匯由兩棟雙塔甲級寫字樓組成，所剩貨量不多。金融城綠地中心是一棟帶三層地上裙樓商業(yè)的超高層辦公塔樓，已售罄。
近兩年金融城成交以商鋪及寫字樓為主，廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2018年寫字樓成交同比2017年下跌近五成，下跌原因一方面為新貨供應(yīng)減少，金融城新一批項(xiàng)目多帶有自持條件，可對外銷售部分呈現(xiàn)減少趨勢，另一方面則是受市場大環(huán)境因素影響。不過，區(qū)域內(nèi)寫字樓仍出現(xiàn)數(shù)宗大單成交。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2016年太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)整棟購下保利·金融大都匯西塔，2017年三七互娛、吉比特分別進(jìn)駐項(xiàng)目東塔（9層寫字樓）、西塔微總部（總價(jià)1.47億元）。2018年4月，一家科技游戲及一家家居企業(yè)分別成交保利金融大都匯、匯金中心5000平方米以上物業(yè)作為自用。11月保利金融大都匯雙塔寫字樓的底層商鋪被某建材裝修企業(yè)整體購入，共191套4.70萬平方米，單盤成交量占金融城商鋪2018年1~11月成交量的78%。
由于持續(xù)沒有新增項(xiàng)目，金融城片區(qū)新增供應(yīng)也非常有限。設(shè)計(jì)招標(biāo)公告顯示，去年出讓的幾宗地塊，開發(fā)的項(xiàng)目最快明年才開始動(dòng)工。其中，廣發(fā)銀行總部大樓項(xiàng)目（廣州國際金融城起步區(qū)AT090959地塊）及中國人壽大廈項(xiàng)目將于2020年3月前開工，2023年3月前竣工，合計(jì)投資總額約79億元。廣州太平金融大廈(廣州國際金融城起步區(qū)AT090941地塊)工程建議施工日期為2020年5月，竣工日期為2023年5月。
在住宅方面，今年2月，位于金融城的天河區(qū)黃埔大道東646號地塊被合景以最高限價(jià)370676萬元，住宅自持比例55%拿下，預(yù)計(jì)明后兩年將給市場帶來新增供應(yīng)，不過由于地塊后住宅需自持55%，新增可售貨量依然非常有限。
去年開始起步區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)
金融城核心區(qū)建設(shè)向北向東拓展
廣州國際金融城整體規(guī)劃研究范圍北起黃埔大道、中山大道，南至珠江，東至天河區(qū)界，西至華南快速干線，總用地面積約7.5平方公里。其中，起步區(qū)范圍北至黃埔大道，南至珠江岸線，東至車陂路，西至科韻路，用地面積約1.32平方公里。可以看到，去年國際金融城起步區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)。公告顯示，廣州國際金融城起步區(qū)將建設(shè)包括花城大道、臨江大道建設(shè)工程，以及嶺南風(fēng)情街等多個(gè)重大工程，擬建共計(jì)49條道路。去年，金融城站綜合交通樞紐項(xiàng)目也正式開工，該樞紐項(xiàng)目將于2022年建成使用。據(jù)悉，從金融城站10分鐘可到達(dá)廣州南站，25分鐘可抵達(dá)白云機(jī)場。
除了起步區(qū)，金融城其他各區(qū)域的規(guī)劃也已經(jīng)悉數(shù)亮相。記者在現(xiàn)場看到，沿著黃埔大道一排已經(jīng)基本建成的是保利金融大都匯、金融城綠地中心、匯金中心等項(xiàng)目，廣州聯(lián)鴻·君超中心項(xiàng)目（長江中心）已建出地面四五層的樣子，這基本是金融城首批出讓地開發(fā)的項(xiàng)目。在黃埔大道北側(cè)的住宅項(xiàng)目佳兆業(yè)壹號外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，據(jù)悉，項(xiàng)目三房單位已經(jīng)進(jìn)入收官階段。在金融城起步區(qū)腹地，平安金融大廈建成封頂，棠下新墟村回遷房已經(jīng)建成。2015年以來出讓的地塊，除了個(gè)別在挖基坑外，大多未見動(dòng)靜。在匯金中心南部可以看到，已挖掘了數(shù)十米的深坑，金融城站綜合交通樞紐項(xiàng)目也正在施工作業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士表示，金融城聚集多個(gè)重要戰(zhàn)略于一身，區(qū)位優(yōu)越且稀缺，長遠(yuǎn)看，未來發(fā)展前景良好。不過由于客觀原因，金融城建筑只能限高120米，與規(guī)劃形成明顯落差，要解決金融城的實(shí)質(zhì)性發(fā)展問題，還需要時(shí)間。