各省,、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳,，直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（房地局）,，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，我部制定了《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》?，F(xiàn)印發(fā)給你們,，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　附件: 國有土地上房屋征收評(píng)估辦法

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　二〇一一年六月三日

　　附件：

　　國有土地上房屋征收評(píng)估辦法

　　第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng),，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平,，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，制定本辦法,。

　　第二條 評(píng)估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值,，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定,，適用本辦法,。

　　第三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師,、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立,、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估,、鑒定工作,，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé),。

　　任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估,、鑒定活動(dòng),。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避,。

　　第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號(hào),、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求,、虛假宣傳,、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　第五條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作,，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān),。

　　兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象,、評(píng)估時(shí)點(diǎn),、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù),、評(píng)估假設(shè),、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線,、評(píng)估方法,、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通,，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。

　　第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人,，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書,，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

　　房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱,、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱,、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍,、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容,。

　　房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

　　（一）委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況,；

　?。ǘ┴?fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；

　?。ㄈ┰u(píng)估目的,、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng),；

　?。ㄋ模┪腥藨?yīng)提供的評(píng)估所需資料；

　?。ㄎ澹┰u(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù),；

　　（六）評(píng)估費(fèi)用及收取方式,；

　?。ㄆ撸┰u(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式,；

　?。ò耍┻`約責(zé)任；

　?。ň牛┙鉀Q爭(zhēng)議的方法,；

　　（十）其他需要載明的事項(xiàng),。

　　第七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作,。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　第八條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù),，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”,。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”,。

　　第九條 房屋征收評(píng)估前,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象,。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面,、客觀，不得遺漏,、虛構(gòu),。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定,、處理結(jié)果情況,。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

　　對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì),、用途和建筑面積,，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,，應(yīng)當(dāng)按照市,、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估,。

　　第十條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日,。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　第十一條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,，但不考慮被征收房屋租賃、抵押,、查封等因素的影響,。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值,；不考慮抵押,、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款,。

　　第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況,，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料,，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管,。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門,、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn),。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門,、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證,，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

　　第十三條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后,，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估,；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估,；被征收房屋是在建工程的,，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的,，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估,，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果,。

　　第十四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素,。

　　被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定,。

　　第十五條 房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元,。

　　第十六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定,，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示,。

　　公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋,。存在錯(cuò)誤的,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　第十七條 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告,。

　　整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章,。不得以印章代替簽字,。

　　第十八條 房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷,、歸檔保管,。

　　第十九條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明,。

　　第二十條　被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估,。

　　申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的,，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題,。

　　第二十一條　原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的,，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告,；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人,。

　　第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的,，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　第二十三條　各省,、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評(píng)估專家委員會(huì),，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。

　　評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格,、房地產(chǎn),、土地、城市規(guī)劃,、法律等方面的專家組成,。

　　第二十四條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定,。專家組成員為3人以上單數(shù),，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一,。

　　第二十五條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序,、評(píng)估依據(jù),、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線,、評(píng)估方法選用,、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核,，出具書面鑒定意見,。

　　經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的,，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告,；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的,，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,，重新出具評(píng)估報(bào)告。

　　第二十六條 房屋征收評(píng)估鑒定過程中,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求,，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的,，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助,。

　　第二十七條　因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估,、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第二十八條　在房屋征收評(píng)估過程中,，房屋征收部門或者被征收人不配合,、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況,。

　　第二十九條除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外,，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

　　第三十條　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位,、用途,、權(quán)利性質(zhì)、檔次,、新舊程度,、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn),。

　　被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格,。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

　　第三十一條　房屋征收評(píng)估,、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān),。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

　　第三十二條　在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的,，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定處罰,。

　　第三十三條　本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》同時(shí)廢止,。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。